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值得重視的關於針對房東和房客的COVID-19救濟計劃
2021-01-22 20:09

在面對新冠疫情的影響,在美國的各位房東和房客面臨著還貸和失業的壓力,所以了解針對了房東和房客的COVID-19經濟援助計劃是非常必要的。

抵押貸款減免的重要期限

自2020年3月起,房東已受到《CARES法案》的保護。

有些重要的措施和條款適用於房利美,房地美或聯邦政府支持的貸款,比如若房東遇到經濟困難,可以選擇寬容計劃,暫停抵押貸款付款長達12個月;抵押公司不能對無法支付房屋貸款的房東啓動房屋法拍程序。

這些援助計劃原定於2020年12月31日到期,但隨著COVID帶來的失業問題和行業低迷,其中許多計劃已延至2021年初。

如果房主有房利美(Fannie Mae)或房地美(Freddie Mac)支持的合格抵押貸款,則貸方或服務商至少要到2021年1月31日才能對房屋進行法拍。

如果購房使用了FHA,VA或USDA抵押貸款,則至少在2021年2月28日之前,可以避免銀行對房屋進行法拍。

一些擁有聯邦政府支持貸款的房主還可以提出貸款寬容要求,該申請有效期延伸到2021年2月28日都可以提交。

具體的申請情況可能會因爲貸款類型(FHA,VA或USDA)和貸款服務商有不同的差異,所以建議可以向直接貸款服務商詢問是否可以進行相應的延期申請。

申請抵押貸款減免

冠狀病毒抵押貸款減免計劃:

一般有資格獲得的抵押貸款減免類型是取決於貸款類型以及擁有抵押的銀行或代理商情況。

以下是目前可用於四大貸款計劃的救濟計劃:常規貸款,聯邦住房管理局,退伍軍人事務部和美國農業部。

常規貸款抵押減免(Fannie Mae和Freddie Mac)

房利美 (Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)率先公布了針對受冠狀病毒感染者的救濟計劃。

許多房東可能還沒有意識到他們的抵押貸款是由房利美或房地美擁有。貸款一般在房東過戶後已經被其中一個組織收購了,想要確定這一點,房東可以在房利美和房地美官網查詢來確定。

只要與放款人就援助計劃達成協議,大多數情況下,可以達成抵押寬容期減少或不付款長達12個月;在這期間免收罰款和滯納金;可以不向信貸機構報告貸款逾期,避免損害信用分數和記錄;可以進行相應的貸款調整,這樣能使貸款人在收入恢複正常時每月支付相同或更低的金額。

根據《CARES法案》,房主不必證明自己陷入財務困境就獲得抵押貸款減免。這就意味著不需要提供大量繁瑣的文件就可以享受這些待遇。

正常房主只需發送一封表明他們已受到COVID-19影響,“聲稱”他們正在經曆財務困難即可。

但是有一點要特別注意,現在不支付的貸款或費用都必須在狀況恢複後按照協定全部支付。

一旦合約寬容期結束,還款的時間和條款一定要清晰明了。當緩沖寬容期結束,受CARES法案保護的房主不用一次性償還錯過的還款,而是可以選擇大筆貸款分期償還至結清爲止。

政府支持的貸款(FHA,VA,USDA)的抵押貸款減免

由聯邦政府支持的抵押也有資格獲得貸款減免,其中包括FHA貸款、VA貸款、美國農業部貸款。

就像常規貸款一樣,那些擁有政府支持貸款的人只需要向貸方申請延期支付,並解釋清楚因新冠疫情而陷入的財政困難。

這樣,政府支持的貸款持有人可以獲得最久長達一年的寬容期(180天,外加180天的一次延期)。

私人抵押貸款減免計劃

即使抵押貸款不是政府支持的,也可以使用抵押貸款減免。許多私人抵押貸款人都宣布爲受COVID-19影響的客戶提供幫助。

美國銀行家協會(American Bankers Association)保有一份銀行清單,清單上的銀行都已宣布在疫情期間爲客戶提供幫助。一般如果查詢到您的貸款銀行不在表中,請不要擔心,其有可能還未告知ABA。爲了以防萬一,最好還是電話問詢。

法拍暫停

如果貸款歸屬房利美(Fannie Mae)或房地美(Freddie Mac)所有,則在2021年1月31日之前,房屋都不會被銀行法拍。

而如果貸款得到FHA,VA或USDA的支持,則保護將至少持續到2021年2月28日。

在此之前,法律禁止貸方和服務商對貸款人的房産進行法拍。

針對房客的救濟方案

在2020年12月28日通過的新冠病毒救濟法案裏,同時也包括對租房者的保護。根據法案新規提出,如果租戶由於與新冠疫情相關的財務困難而拖欠付款,則至少要等到2021年1月31日才可以驅逐租戶。

美國各州和地方政府將提供250億美元的租金援助,來幫助無法付款的房客。一般租客要獲得減免租金的資格,就必須要符合家庭收入不能超過該地區中等收入的80%;或者有新冠疫情帶來嚴重的經濟困難;或者房客面臨隨時有失去住房的風險。

但是不論是何種情況,一旦遇到不能支付房租的情況,一定要盡快和房東溝通。在疫情期間,需要房東和房客相互協商,如何處理錯過的租金或怎樣支付滯納金,或如何處理收入恢複後的房租還款。盡管各個州已經頒發措施來保護房客,但是最好確保房東和房客能夠達成書面一致,同時保障雙方利益,才是雙贏的結局。

州和聯邦失業援助

美國各個州采取了一係列舉措,來幫助雇主留住本應被解雇的工人,並爲那些已經失業的人們提供一些補助和保障。

得益於國會和特朗普最近通過的新刺激法案,現在正在領取失業金的人應該有資格每周獲得額外300美元的聯邦失業補助。這額外的300美元補助應將在10周內到賬,各位可以自行查看賬戶。

小心抵押貸款騙局

大家面臨疫情來臨的困難,不斷感受到政府保護政策和身邊朋友帶來的溫暖。但同時,有一些不法商人將這次國家緊急情況視爲機遇。

據消費者金融保護局(Consumer Financial Protection Bureau)警告,已經出現了針對貸款出現的騙局案件。很多騙局中,騙子可能會要求預先付費用才能獲得貸款修改服務,或者要求房主簽字過戶,或是要求房主隨意簽署文件,同時強力推薦向非貸款方支付償還貸款,或者欺騙房主可以不經申請馬上停止支付償還貸款。

如果有人提出任何上述要求,一定要謹慎小心,可以隨時向據消費者金融保護局CFPB提出投訴或致電(855)411-CFPB(2372)來舉報。

美國聯邦貿易委員會提醒:“政府不會打電話問你的社會安全號碼,銀行賬號或信用卡號。任何人號稱政府致電詢問以上信息的都是騙子。”

對於我們許多人來說,現在這個階段可能仍然艱難,但是面對貸款問題,我們一定要將謹慎貫徹到底,通過合法途徑尋求解決辦法。在疫情當下,借貸人也不希望購房者輕易的失去償還能力,良好的溝通是解決問題的最優解。

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